Mietspiegel: Puzzle und Prozentrechnen

Der Mietspiegel ist der Versuch, mit Hilfe der Statistik die Realität abzubilden / Sechs Stadtteile rutschen in teurere Zonen. Aus der BZ vom 24.11.2010

Der Mietspiegel ist wie ein Puzzle: Erst zusammengesetzt ergibt sich ein Bild. Und das kann für den einzelnen Mieter oder Vermieter sehr unterschiedlich ausfalle. Das liegt an den vielen unterschiedlichen Puzzleteilchen, die für jede Wohnung anders aussehen.

Er ist kein Wunschzettel. Der Mietspiegel soll ein Abbild der Realität sein und spiegeln, wie sich die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt entwickeln. Deshalb schreibt der Gesetzgeber vor, dass nur neue oder jüngst fortgeschriebene Mietverträge berücksichtigt werden dürfen. Ein Mietspiegel ist nicht dazu da, Preise zu dämpfen oder steigen zu lassen. "Er ist kein Instrument der Wohnungspolitik", sagt der Mietexperte und ehemalige Mannheimer Richter Hubert Blank, der die paritätisch besetzte Arbeitsgruppe leitete, die Kriterien und auch Methodik für den neuen Mietspiegel festgelegt hat. Er hilft dabei, die "ortsübliche Vergleichsmiete" zu ermitteln. Die ist nämlich der Maßstab, wenn sich Mieter und Vermieter nicht einigen können. Liegt der Preis einer Wohnung mehr als 20 Prozent darüber, handelt es sich um Wucher – und der Vermieter begeht eine Ordnungswidrigkeit. Ist der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt, dann orientieren sich auch die Gerichte an ihm (qualifizierter Mietspiegel).
Die Arbeitsgruppe hat sich mehrmals getroffen und um Formulierungen für den Fragebogen sowie um Kriterien gerungen. Einiges, was bislang strittig war, wurde ausgeklammert, etwa Zuschläge für nahe gelegene Kneipen oder die Tauglichkeit für Wohngemeinschaften

10 000 Haushalte wurden angeschrieben. Eine sehr hohe Bereitschaft mitzumachen, hat Daniel Hofmann vom Gewos-Institut ausgemacht. 70 Interviewer kontaktierten zwischen Juni und September fast 9000 Haushalte. Rund 2000 waren für den Mietspiegel relevant und dienten als repräsentative Datenbasis.

Wenn die Statistiker einen engen Zusammenhang zwischen der Miethöhe und einem bestimmten Merkmal der Wohnung entdecken, dann werden Zu- und Abschläge fällig. Es lässt sich sogar berechnen, wie hoch diese Abweichungen von der Kaltmiete ausfallen. Ganz wichtig ist die Wohnlage (siehe Grafik). Wer in der Altstadt zur Miete wohnt, muss mit dem höchsten Zuschlag rechnen (plus 16 Prozent). Vermieter in Tiengen müssen höchste Abschläge hinnehmen (minus 11 Prozent).

37 Merkmale wird der neue Mietspiegel enthalten (dem aktuellen liegen 50 zugrunde). So gibt ein schöner Balkon ein Plus von 4 Prozent auf die Kaltmiete, ein fehlender TV-Anschluss macht ein Minus von 7 Prozent. Punkt für Punkt lässt sich die Miete für jede Wohnung berechnen.

Dabei gibt es durchaus auch kuriose statistische Ergebnisse: Deutlich negativ auf die Mietehöhe wirkt sich aus, wenn eine Wohnung nur über einfach verglaste Fenster verfügt (minus 15 Prozent). Die doppelten Verbundfenster führen zu einem Abschlag von 5 Prozent. Doch während die Isolierverglasung, die Mitte der 80er Jahre üblich war, Spuren in der Höhe der Miete hinterlässt (plus 2 Prozent), wirkt sich die viel bessere und aktuelle Wärmeschutzverglasung nicht aus. "Das ist eben in neuen Gebäuden der Standard", erklärt Daniel Hofmann vom Institut Gewos.

140 000 Euro hat der Gemeinderat für den neuen Mietspiegel bewilligt. Das ist eine stattliche Summe. Viele Städte erstellen solch ein Werk in Eigenregie. Rund 100 000 Wohnungen gibt es in Freiburg, 70 000 davon sind Mietwohnungen. Die städtische Wohnungsgesellschaft "Stadtbau GmbH", gegen deren Mieterhöhungen sich der Protest am lautesten formiert, hat gut zehn Prozent.

Der Mietspiegel ist ab Januar zum Preis von 7,50 Euro beim Amt für Liegenschaften, Fahnenbergplatz 4, erhältlich oder kann kostenpflichtig unter http://www.Freiburg.de/ mietspiegel heruntergeladen werden.

Quelle: http://www.badische-zeitung.de/mietspiegel-puzzle-und-prozentrechnen

23.11.2010 Mieterinitiative protestiert in Freiburg

http://www.tv-suedbaden.de/default.aspx?ID=2107&showNews=889660

FREIBURG Im Stadtteil Weingarten sollen die Mieten um 10 Prozent angehoben werden

Vor der Aufsichtsratssitzung der Freiburger Stadtbau haben Vertreter der Bürgerinitiative Wohnen ist Menschenrecht heute gegen die geplanten Mieterhöhungen der Wohnungsbaugesellschaft protestiert. Die Aktivisten haben noch einmal versucht, die Aufsichtsräte davon zu überzeugen die Mieterhöhungen zurückzunehmen. Die Freiburger Stadtbau plant im Stadtteil Weingarten die Mieten um 10 Prozent anzuheben.

Neuer Mietspiegel wird weitere Mieterhöhungen auslösen

Der neue Mietspiegel ist veröffentlicht worden und soll am 30. November im Gemeinderat verabschiedet werden: Er soll Mieterhöhungen von durchschnittlich 2,1 Prozent ermöglichen. Das hört sich moderat an. Doch auf dem Hintergrund, dass Freiburg bundesweit die Stadt ist, in der die Mieterinnen und Mieter mit durchschnittlich 44 Prozent den höchsten Anteil ihres Einkommens für Wohnen aufwenden müssen, und dass Freiburg zu den Städten mit der höchsten Mietsteigerung der letzten Jahre gehört, ist das viel. Insbesondere für Mieter mit besonders niedrigen Einkommen.
Der nun durch die Neuauflage abzulösende Mietspiegel hat in den letzten zwei Jahren zu Hunderten Prozessen geführt. Er „verführte“ ganz offenbar zu vielen Fehlauslegungen durch Vermieter, die vor Gericht nicht standhielten. Auch die Freiburger Stadtbau (FSB) musste so die Mehrzahl ihrer Mieterhöhungsverlangen nach unten korrigieren.
Der Bürgerinitiative Wohnen ist Menschenrecht (WiM) wurde die Teilnahme an Beratungen über den neuen Mietspiegel aus fadenscheinigen Gründen verweigert. Auch den hinzugezogenen Mieterschutzorganisationen (z.B. der Badische Mieterring Freiburg und der Badischer Mieterverein Regio Freiburg) wurden wichtige Randbedingungen von der Verwaltung diktiert, die grundsätzliche Änderungen des bisherigen Verfahrens nicht zuließen: An dem nach Meinung von WiM und Mieterverbänden ungerechten Verfahren der Erstellung des sog. „Qualitativen Mietspiegels“ durfte nicht gerüttelt werden. So ist es nicht überraschend, dass keine der wesentlichen Ungerechtigkeiten des alten Mietspiegels durch den neuen korrigiert wird.
Nach wie vor werden zur Ermittlung der Grundmieten nur Mieten berücksichtigt, die in den letzten 4 Jahren verändert – in Freiburg heißt das erhöht – wurden. Nach wie vor ermöglicht der Mietspiegel, dass z.B. bei Wohnungen unmittelbar beiderseits der Bahnlinie unterschiedliche Grundmieten angerechnet werden können (derzeit 17 Prozent), nur weil die östlichen als zu Herdern gehörig gewertet werden, die westlichen zur Beurbarung. Die Lärm- und Staubbelästigung haben beide uneingeschränkt.
Das Hauptproblem aber, dass Mieterinnen und Mieter die Mieten für ihre Wohnung bezahlen können müssen, ist nach wie vor nicht gelöst.  Das lässt sich nicht durch einen Mietspiegel lösen, dazu müssen Mieter und Vermieter an einen Tisch. Dazu bedarf es beispielsweise eines Reich- und Armutsberichtes über die Freiburgerinnen und Freiburger, um Grundlagen für einen sozialen Ausgleich zu schaffen. Die Stadt darf bis dahin kein grünes Licht für weitere Mieterhöhungen geben. Insbesondere darf sie nicht mit ihrer FSB  weiter an der Mietenspirale drehen, sondern muss beispielhaft einen Mietstopp verfügen. Kein Vermieter ist gezwungen, den Mietspiegel anzuwenden! In Frankfurt forderte selbst der Verband der Haus- und Grundbesitzer seine Mitglieder auf, bei Mieterhöhungen „zurückhaltend“ zu sein, um die Zahlungsfähigkeit der Mieter nicht zu überfordern.
Quelle: Wohnen ist Menschenrecht e.V., 18.11.2010http://www.wohnen-ist-menschenrecht.de/2010/11/19/neuer-mietspiegel-wird-weitere-mieterhohungen-auslosen/

Mieten steigen um 2,1 %

Mieten steigen um 2,1 Prozent (veröffentlicht am 13. November 2010 auf badische-zeitung.de)

Rathaus stellt Mietspiegel vor, der zum Jahresanfang gelten soll.

Die durchschnittliche Miete in Freiburg steigt um 2,1 Prozent und liegt dann bei 7,29 Euro je Quadratmeter. Das ist das Ergebnis des neuen Mietspiegels, der am 1. Januar in Kraft treten soll. Vorausgesetzt, der Gemeinderat stimmt zu.
Der Mietspiegel ist kein Instrument der Wohnungspolitik. Er spiegelt die Preisentwicklung auf dem freien Mietwohnungsmarkt wider. Wenn er wissenschaftlichen Ansprüchen genügt, kann er in juristischen Auseinandersetzungen dazu dienen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Der Mietspiegel, der seit 2008 gilt, hatte heftige Kritik ausgelöst.

Nach zwei Jahren muss er fortgeschrieben werden – und nach den politischen Kämpfen bot die Rathausspitze Mieter- und Hauseigentümerverbänden an, selbst solch einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen. "Das wollten sie nicht, obwohl wir die Kosten getragen hätten", sagte Finanzbürgermeister Otto Neideck gestern, als er den Mietspiegel 2011 vorstellte. Stattdessen wurde eine Arbeitsgruppe eingesetzt, in der jeweils fünf Interessenvertreter von Mietern und Immobilienbesitzern saßen, moderiert vom pensionierten Mannheimer Richter und Mietrechtsexperte Hubert Blank. Diese Gruppe sollte innerhalb der gesetzlichen Regelungen die Kriterien festlegen, die Zu- und Abschläge bei der Miete begründen. Nach "intensiven und kontroversen Diskussionen", so Blank, seien die meist Kriterien einhellig definiert worden.
Das Hamburger Institut Gewos hat dann die repräsentativen Daten von rund 2000 Haushalten ausgewertet. Die Ergebnisse überraschen. Zum einen steigen die Mieten "sehr moderat", wie Ex-Richter Blank meint. Zum anderen ist der Stadtteil Vauban nun in die Top-Wohnlage 2 aufgerückt mit Herdern und Neuburg (Zuschlag von 11 Prozent auf die Basismiete). Wohnlage 1 ist nach wie vor die Altstadt (plus 16 Prozent). Abschläge gibt es zum Beispiel für Haslach, Kappel und Zähringen (minus 5 Prozent) oder Hochdorf, Tiengen und Weingarten (minus 11 Prozent). Im Vergleich zum aktuellen Mietspiegel sind die Ortszuschläge höher und die Abschläge niedriger. Neu ist das Kriterium, wonach ab zehn Stockwerken die Basismiete Abstriche hinnehmen muss (23 Prozent).

Zahlreiche Bereiche haben die Statistiker erforscht und in eine Art Index übertragen, vom Bad bis zu den Fenstern. So gebe es die meisten Zuschläge für eine Wohnung in der Altstadt mit Dachterrasse, Fußbodenheizung und Blick auf historische Bauten. Die meisten Abzüge hätte eine Souterrainwohnung mit Außen-WC in Brühl, die an einer Durchgangsstraße liegt. Am 30. November soll der Gemeinderat den neuen Mietspiegel verabschieden, der "mehrheitlich" von der Arbeitsgruppe so empfohlen wurde. Wer wie abgestimmt hat, wollte Finanzbürgermeister Neideck gestern nicht verraten.

Offener Brief an den Gemeinderat und den Aufsichtsrat der FSB

OFFENER BRIEF an den Gemeinderat und den Aufsichtsrat der Freiburger Stadtbau GMBH

Freiburg, 12. November 2010

Sehr geehrte Gemeinderätin, sehr geehrter Gemeinderat!
Sehr geehrte Aufsichtsrätin, sehr geehrter Aufsichtsrat!
Die Stadt Freiburg gilt als Touristenmagnet, „Green City“ oder die „nördlichste Stadt Italiens“, doch für einen wachsenden Teil der Bürgerinnen und Bürger ist das Leben in der Stadt mit immer größeren Herausforderungen, Belastungen und Einschränkungen verbunden. Freiburg ist für sie vor allem „die unbezahlbare Stadt.“
Wie in kaum einer anderen Stadt Deutschlands müssen zunehmend mehr Menschen die Hälfte ihrer Einkünfte oder sogar mehr für Mieten und Nebenkosten aufbringen. Das Haushaltseinkommen (bei stagnierender Reallohnentwicklung und gut einem Drittel der abhängig Beschäftigten in prekären Beschäftigungsverhältnissen) und die ständig steigenden Mieten stehen in Freiburg in oft krassem Gegensatz zueinander.
Bezahlbaren Wohnraum zu finden, mutiert zum Glücksspiel. Viele gerade junge Menschen können sich kaum mehr als ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft leisten – und das mittlerweile zu Preisen, die andernorts denen einer ganzen Mietwohnung entsprechen. Eine steigende Zahl von Arbeitslosen und Menschen, die vollständig oder ergänzend auf Hartz IV, Grundsicherung oder vergleichbare Sozialleistungen angewiesen sind, finden keinen passenden Wohnraum mehr.
Dabei dreht sich die Mietspirale kontinuierlich weiter nach oben. Verantwortlich hierfür sind regelmäßige Mieterhöhungen auf Grundlage des Freiburger Mietspiegels und, ausgelöst durch die hohe Fluktuation in der Universitätsstadt, bei Neuvermietungen.
Der Freiburger Mietspiegel, der jeweils nur das Mietniveau der erst kürzlich neu vermieteten und somit in der Regel teureren Wohnungen widerspiegelt, bietet Vermietern die rechtliche Legitimation regelmäßiger Mieterhöhungen. Die maximale Ausreizung der möglichen 20 % im Abstand von drei Jahren wird hier gern voll ausgeschöpft. Jede weitere Mieterhöhung lässt das Mietpreisniveau, das regelmäßig Grundlage für neue Mietspiegelerhebungen ist, weiter in die Höhe schnellen.
Zu einer traurigen Vorreiterrolle in Sachen Mieterhöhung hat sich nach dem geplanten und erst per Bürgerentscheid gestoppten Verkauf die Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) entwickelt. Der in ihrer Satzung verankerte soziale Auftrag, auch Menschen mit geringen Einkünften mit bezahlbarem Wohnraum zu versehen, wird nicht mehr erfüllt. Die Argumentation, die betroffenen MieterInnen könnten Mieterhöhungen schließlich über Hartz IV, Wohngeld usw. finanzieren, ist untragbar und zeugt von einem zunehmend spürbaren Klima der die Bedürfnisse der MieterInnen missachtenden Profitorientierung der FSB trotz wachsender Gewinne und schwarzer Zahlen in der Bilanz. Die in der Presse und Öffentlichkeit wiederholt vorgetragenen vorgeblich niedrigen Durchschnittsmieten der FSB-Wohnungen geben ein völlig verzerrtes Bild der tatsächlichen Verhältnisse wieder. Aktuell erhielten und erhalten gut ein Drittel der FSB-Wohnungen weitere Mieterhöhungen.
Wir fordern den Aufsichtsrat der Freiburger Stadtbau und den Gemeinderat daher dringend auf, sich zum Wohle des sozialen Friedens in der Stadt des elementar wichtigen Anliegens bezahlbaren Wohnens in Freiburg anzunehmen und halten folgende Maßnahmen für notwendig:
1. Ein sofortiger Mietstopp, keine Mieterhöhungen in FSB-Wohnungen!
2. Die Vorreiterrolle und Vorbildfunktion der Freiburger Stadtbau hinsichtlich ihres sozialen Auftrages und bezahlbarer Mieten für alle Bürgerinnen und Bürger (bei wachsender sichtbarer oder auch versteckter Armut) muss wieder hergestellt werden.
3. Der vor mehreren Jahren erst vom Gemeinderates und danach vom FSB- Aufsichtsrat gefasste Beschluss, auch die Mieten der FSB-Wohnungen an die marktüblichen Mieten anzupassen, muss zurückgenommen werden. Stabile Mieten bei der FSB können zur Stabilisierung des Mietenniveaus in Freiburg beitragen und weiterer Mietpreistreiberei vorbeugen.
4. Eine transparente und mieterfreundliche Unternehmensführung und -praxis der FSB, die den Menschen im Blick hat und am Gemeinwohl orientiert ist und nicht vorrangig an der Gewinnmaximierung.
5. Keine indirekte Finanzierung neuer Bauprojekte der FSB durch die Mieteinnahmen von Mietern mit niedrigem Einkommen! Auch geplante mögliche Sparmaßnahmen des Bundes oder Landes für Städtebauförderung etc. dürfen nicht dazu führen, dass Folgekosten auf bereits anderweitig von vielfältigen Einsparungen betroffene Mieterinnen und Mieter abgewälzt werden.
Mit freundlichen Grüßen,
Erstunterzeichnende
Vorstand des Mieterbeirates der Freiburger Stadtbau
Mieterinitiativen Weingarten und Brühl-Beurbarung
Bürgerinitiative Wohnen ist Menschenrecht e.V.
Deutscher Gewerkschaftsbund, Kreisverband Freiburg
UnterstützerInnen
Aktion Sperrminorität
Amica e.V.
Arbeitskreis sozialer Initiativen Freiburg (ASI)
Arbeitskreis kritische Soziale Arbeit Regionalgruppe Freiburg (AKS-Freiburg)
ASTA – Katholische Hochschule Freiburg (KH-Freiburg)
ASTA – Evangelische Hochschule Freiburg (EH-Freiburg)
Bewohner-INI-tiative westlich der Merzhauser Straße e.V. (Unterwiehre International)
Bürgerverein Brühl-Beurbarung
DIE LINKE, KV Freiburg
DGB Hochschulgruppe Freiburg
DKP Freiburg
Fabrik e.V.
Forum Weingarten 2000 e.V.
Frauen- und Mädchen-Gesundheitszentrum FMGZ e.V.
Freiburger Kinderhausinitiative e.V.
Freiburger regionaler Arbeitskreis Gemeinwesenarbeit (FrAG)
Freie ArbeiterInnen Union – Freiburg (FAU-Freiburg)
Friga e.V. – Sozialberatung in der Fabrik
Genova Wohngenossenschaft Vauban eG
Inova eV. Projekte für Arbeit in Umkirch
Jugendberatung Freiburg e.V.
Jugendverband Rebell
RUNDER TISCH zu den Auswirkungen der Hartz-Gesetze in Freiburg
LaLeLu – lang lebe Luitgard!
Linke Liste/Solidarische Stadt
Linksjugend ['solid]
Masayeb Kheradmandan Persischer Kulturverein e.V.
Mieterverein Regio Freiburg
Mietshäuser Syndikat
MLPD Freiburg
Montagsdemo Freiburg
Nachbarschaftswerk e.V.
OFF- Obdach für Frauen- Förderverein Wohnungslose Frauen e.V.
Rosa-Luxemburg-Club Freiburg
Selbstorganisierte, unabhängige Siedlungsinitiative SUSI e.V.
SPD Brühl-Beurbarung
Stadtteilverein Vauban e.V.
Stiftung Unverkäuflich
Südwind Freiburg e.V.
Tritta e.V.
Wendepunkt e.V.
Wildwasser e.V.
UStA der Pädagogischen Hochschule Freiburg (PH Freiburg)
Prof. Dr. phil. Martin Becker (Katholische Hochschule Freiburg)
Prof. Werner Nickolai (Katholische Hochschule Freiburg)
Prof. Dr. Günter Rausch (Evangelische Hochschule Freiburg)
Prof. Dr. Benjamin Benz (Evangelische Hochschule Freiburg)
Apotheke im Kaufland
Änderungsschneiderei Anatolia
Bäckerei Fütterer
Bäckerei Schrempp
Brunnenlädele Brühl-Beurbarung
Bestattungsinstitut Schneider
Engel Apotheke Freiburg
die Fahrradwerkstatt GdbR
Forum Gesundheit Praxis für Physiotherapie & Prävention
Fressnapf Freiburg GmbH
Friseur Stefan Engemann
Friseur Frerich
Friseursalon Wittmann
Frisör Uhrhan
Fußorthopädie Fehrenbach GmbH
Gaby’s Kiosk
Gaststätte Aguila
Grabmale Wöhrle
Gutenberg Stüble
T. Hasselblatt Medizinische Buchhandlung
Holzwurm
Kaiser’s Gute Backstube GmbH (Habsburger Straße)
Konrads Apotheke
La Gavina Restaurant
Metzgerei Möhrle
Papyrus Medientechnik GmbH
Parfümerie Sartorie
Postbank Filialvertrieb AG Finanzcenter Freiburg 19 Habsburgerstr.105
Radhaus GmbH
Rahmenladen Joh. Fischer, J. Bleker, K. Fischer GbR
Sattlerei und Täschnerei Steinhauser
schwarz auf weiss Litho und Druck GmbH
Schuhmachermeister Ronny Fahrenz
So-Rex Brandschutz Freiburg GmbH
TinTecToo Tinten Technik Tools
Verde Bio Markt
Vitamin Bazar
Vorderhaus Gastronomie GmbH
Wirtshaus Goldener Sternen
Walter Schienle Physiotherapie
Zahnarztpraxis Dr. Astrid Meißner-Bühler
Gemeinschaftspraxis Drs. med. Mez
Gemeinschaftspraxis Echternach
Klaus Scheuer, Weingarten Apotheke
Heike Scheuer-von Hänisch, Schönberg-Apotheke
Christian Schmitthenner, Arzt für Allgemeinmedizin, Naturheilverfahren
Wolfram Benkler, Apotheker